Hiện nay tình trạng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất diễn ra khá phổ biến. Có rất nhiều trường hợp khách hàng bị lừa do chưa xem kỹ tình trạng pháp lý. Vì vậy công tác kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất cần làm thật kỹ lưỡng, tránh rắc rối liên quan say này.

Chúng tôi sẽ chỉ ra 5 thông tin quan trọng mà người mua cần kiểm tra như sau:

Thứ nhất: Kiểm tra sổ đỏ, giấy tờ gốc

Trước khi mua bán bạn cần kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng, giấy tờ gốc như chứng minh thư, căn cước, đăng ký kết hôn,… của bên bán là thật hay giả. Thủ đoạn làm giả giấy tờ rất tinh vi, cần có kiến thức và thiết bị giám định chuyên nghiệp. Vì vậy bạn nên nhờ các công chứng viên kiểm tra. Nếu người bán không xuất trình được bản gốc thì thửa đất có thể chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc đang bị cầm cố, thế chấp.

Khi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người mua cần xem những thông tin sau:

1️⃣ Thông tin về chủ sở hữu thửa đất

Người mua xem thửa đất đó cấp cho hộ gia đình hay cá nhân. Nếu cấp cho cá nhân thì thửa đất đó có phải là tài sản chung của vợ chồng hay không. Trường hợp thuộc sở hữu của vợ chồng hay gia đình thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên liên quan. Vì vậy, việc xem thông tin về chủ sở hữu để biết được ai là người có quyền định đoạt mảnh đất trên. Có quyền tiến hành các giao dịch chuyển nhượng, mua bán,…

Trường hợp cấp cho hộ gia đình hoặc tài sản chung của vợ chồng. Khi thực hiện giao dịch thì người mua cần yêu cầu bên bán giấy tùy thân chứng minh chủ sở hữu của đất. Văn bản ủy quyền hoặc đồng thuận của nếu như bán đất của hộ gia đình. Việc kiểm tra chủ sở hữu đất tránh những tranh chấp sau này. Ví dụ như vợ đòi lại đất chồng tựu ý bán, hay các thành viên của gia đình đòi lại đất do người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tự ý bán.

2️⃣ Thông tin về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

Khi xem những nội dung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người mua cần biết được những thông tin như:

  • Thông tin về thửa đất: Thửa đất số bao nhiêu, tờ bản đồ số, diện tích sử dụng, địa chỉ thửa đất.
  • Mục đích sử dụng đất: Đất ở, đất trồng cây lâu năm,…
  • Hình thức sử dụng: Theo hình thức sử dụng chung hay sử dụng riêng.
  • Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài hay có thời hạn.
  • Nguồn gốc sử dụng đất: Nhà nước giao cho hay thuê, nhận thừa kế, tặng cho,…
  • Xem đã được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các công trình xây dựng khác trên đất hay chưa.
  • Sơ đồ thửa đất
  • Thông tin ngày cấp và cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3️⃣ Kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất

Để kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất thì người mua còn phải xem phần “những thay đổi sau khi được cấp giấy chứng nhận“. Được thể hiện ở phần cuối của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là mục quan trọng mà người mua cần lưu ý khi xem. Bởi vì có những trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. Thì người nhận không có nhu cầu cấp mới giấy chứng nhận quyền dụng đất thì sẽ được ghi vào mục thay đổi ở cuối trang. Hoặc có thể biết được thửa đất trên có đang được thế chấp tại ngân hàng hay không.

Thứ hai: Thông tin về quy hoạch của thửa đất

Trước khi tiến hành mua bán nhà đất, người mua cần tiến hành kiểm tra quy hoạch. Xem mảnh đất này có nằm trong vùng quy hoạch dự án hay không.

Nếu đất đã có sổ đỏ thì thông tin quy hoạch thường sẽ được ghi trực tiếp vào phần ghi chú trong sổ. Trong đó nêu rõ lô đất này đang trong diện quy hoạch gì. Người mua có thể xem xét quy hoạch đó có phù hợp với mình hay không.

Việc kiểm tra thông tin về quy hoạch thì bạn có thể trực tiếp tới các quận, huyện, xã, phường để xem các thông tin công khai. Tại một số đại phương bạn có thể tra cứu trực tuyến. Bạn cũng có thể nộp phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai tưới co quan hành chính công. Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện nơi chưa có văn phòng đăng ký đất đai.

Để đảm bảo chính xác, người mua cần photo sổ đỏ của nhà đất cần bán. Sau đó đến hỏi cán bộ địa chính ở xã/ phường nơi có nhà đất để hỏi thông tin.

kiểm tra tình trạng pháp lý

Thứ ba: Thông tin về tranh chấp

Bất động sản có thể dừng tất cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng,… nếu có tranh chấp. Tuy vậy, vấn đề tranh chấp nhà đất hiện khá phức tạp.

Nhiều tranh chấp nhỏ, ngầm và không dễ nắm bắt được. Ví dụ như tranh chấp lối đi, hàng rào, đường thoát nước. Những tranh chấp tưởng chừng rất nhỏ cũng có thể khiến hàng xóm gây khó dễ.

Oái ăm hơn, khi bạn làm thủ tục mua bán nhà đất mà có người nộp đơn khiếu nại, tranh chấp,.. Thì thủ tục sang tên đổi sổ, có thể bị ngăn chặn, tạm dừng để giải quyết tranh chấp.

Vì vậy kinh nghiệm mua nhà cho thấy bạn nên hỏi thông tin từ hàng xóm, xã phường để có thông tin chính xác.

kiểm tra tình trạng pháp lý

Thứ tư: Kiểm tra hiện trạng sử dụng đất

Khi tiến hành mua đất thì người mua phải đến trực tiếp để xem và so sánh hiện trạng. Xem diện tích nhà, thửa đất có trên thực địa có phù hợp với sơ đồ ghi trên giấy. Có nhiều trường hợp diên tích đất được công nhận trên giấy thấp hơn so với thực tế. Có thể do chủ đất lấn chiếm hoặc các lý do khác thì người mua nên xem xét kỹ. Yêu cầu chủ đất giải trình về sự chênh lệch số liệu thực tế với số liệu ghi trên sổ.

Đồng thời người mua xem hiện trạng nhà ở và các công trình trên thửa đất. Đã được chứng nhận quyền sở hữu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa. Nếu đã được chứng nhận thì xem có đúng hiện trạng ngôi nhà hay không. Bởi vì, có những trường hợp khi tiến hành xây dựng căn nhà mới mà chủ đất chưa xin phép.

Thư năm: Kiểm tra thông tin vay nợ, thế chấp

Để chắc chắn hơn về tình trạng pháp lý nhà đất, bạn có thể kiểm tra sổ đỏ ở bìa 4 hoặc bìa 3. Nếu nó đã được thế chấp ngân hàng thì thông tin sẽ ghi ở đây. Còn trường hợp, sổ đỏ được gắn thêm 1 tờ ghi riêng thông tin thế chấp. Giữa tờ này và sổ đỏ có đóng giấy giáp lai của cơ quan đăng ký đất đai. Nếu người bán muốn dấu thông tin thế chấp bằng cách gỡ ra thì bạn sẽ thấy 1 phần dấu giáp lai.

Trong trường hợp người bán dùng nhà đất để thế chấp cá nhân thì sẽ khó khăn hơn để kiểm tra. Lúc này người mua nên tìm hiểu xem người bán có cờ bạc, nợ nần, vay lãi hay không.

Một cách khác là bạn yêu cầu kiểm tra sổ đỏ bản gốc trước khi đạt cọc. Thường bên cho vay thế chấp sẽ giữ sổ đỏ gốc.

Trên đây là những cách kiểm tra pháp lý cơ bản. Nếu bạn nắm bắt được những bước này thì sẽ ít bị lừa trong giao dịch, chuyển nhượng. 

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *